南山控股002314)3月7日发布出资者联系活动记载表,公司于2022年3月3日承受12家组织单位调研,组织类型为保险公司、其他、基金公司、证券公司。
问:公司是否申报下一批公募REITs?公司潜在储藏中有多少份额会考虑经过公募REITs出表?
答:公司坚持轻重财物相结合的商业模式,宝湾物流仓储物流园区财物质量较高,能发生安稳现金流,深受本钱和商场认可。公司将依据微观环境、商场改变和财物状况归纳考量包含REITs、类REITs、并购基金等在内的多种形式财物退出通道,当令挑选适宜的退出方法。公司会在确保公司仓储物流事务长时间、可继续开展的根底上,合理设定财物证券化产品的发行节奏。
问:未来经过财物证券化将老练项目出表后,是否会导致物流园区全体财物质量下降?
答:客观来说,前期项目具有区位和价格优势,特别是中心区优质项目展现出更强的议价才能和抗危险性。近年来一、二线城市的仓储物流一手用地已成“稀缺资源”,获取难度越来越大,相应的二手用地的收买份额在加大。为此,宝湾物流继续加强职业、城市研讨,重视政府土地供应端、客户用仓需求端的长时间演化趋势,不断完善优质项目的评判模型,提高财物收买运营才能。在此根底上,公司会量入为出,妥善做好进表和出表财物的“加减法”。一起,宝湾具有职业抢先的园区运营才能和杰出的服务质量,可以凭仗丰厚的经历和标准化的管理体系提高园区价值。
答:公司收并购首要资金来源包含自有资金、银行贷款、股东告贷、财物证券化及发行公司债等融资方法。公司物流园方针区域要点聚集长三角及粤港澳大湾区优质地块,以及华中、成渝等省会及物流纽带城市,并活跃寻求财物收买时机,在全面评价财物质量和报答根底上,确保“拿最适宜、最有价值的财物”。
答:跟着房地产、电商与第三方物流等本钱竞相进入物流职业,职业竞赛会进一步加重,物流企业的拿地本钱和获取难度面对上升的压力,但消费线上化加快商场对高标仓的需求,一线和抢手城市中心区域仍求过于供,中短期部分非中心区域库房空置率加大及租金增速放缓的趋势也一起存在,这将给物流企业,特别是中小型物流企业带来必定的本钱压力和运营压力。未来物流职业的集中度会进一步提高,具有资金优势、规划优势和运营功率优势的企业将会得到长足开展。
从久远全体来看我国现代物流设备的供应仍落后于日益添加的需求,人均存量依然显着低于发达国家,长时间看我国物流职业的开展还有长足空间,且跟着消费晋级及跨境电商的开展,我国物流企业依然具有严重的开展机会。
答:高标仓作为工业物流项目,一般运用本钱化率(Cap Rate)作为估值常用目标,用于衡量出资人对某个详细项目所要求的收益率水平。在该估值框架下,项目价格Current Value=NOI/Cap Rate,即物业的净营运收入NOI和本钱化率Cap Rate之间的比值。净营运收入NOI取决于租金和出租率等要素,在评价期间内表现相对安稳;
Cap Rate则由出资人自主设定,与其对物业质地、商场买卖和危险偏好的归纳评价相关,是高标仓估值短期动摇的首要要素。当商场Cap Rate处于低位时,意味着出资报答率要求较低,商场乐意付出高溢价,然后驱动项目价格上涨;反之则反。
答:职业抢先企业已构成完善的物流网络布局,一起凭仗助园区运营才能和杰出的服务质量,具有品牌知名度和更强的事务竞赛力,可以获得商场和本钱的认可,具有更强的议价才能。
问:相较于EBITDA,宝湾物流净利润奉献较小的原因?未来这种状况是否会改进?
答:宝湾物流EBITDA近几年继续添加,首要系公司运营仓储面积添加所造成的。公司仓储物流事务2020年归纳毛利率在53%以上,维持在较高水平,跟着经营收入的添加,EBITDA会同步上升。但就净利润而言,宝湾物流近几年每年新增投运园区和在建工程量较大,物流园区作为出资性房地产依照本钱法计价,受固定财物折旧、土地等无形财物摊销以及财务费用添加等要素影响,净利润较之EBITDA大幅削减。跟着宝湾物流商业模式立异,逐渐树立“募投管退”的财物管理才能,打造事务翻滚开展的本钱闭环,公司信任宝湾物流的财物效益将会继续提高,宝湾物流的出资价值也将进一步表现。
答:宝湾物流依据客户需求,环绕全国仓储网络活跃开展供应链增值事务,为园区内客户供给云仓、云配、新零售等多元物流服务,经过缩短供应链的链路继续下降客户运营本钱,增强客户粘性,并获取相应的收益。例如:宝湾才智供应链(云仓配)事务以自动化智能仓配中心运营为中心,使用信息体系打通宝湾旗下高端物流仓储资源与全途径渠道(各类电商渠道、传统品牌商/制作商、线下零售终端等)及运送快递企业之间的数据衔接,为电商企业、各类传统品牌商及制作企业客户供给第三方仓配一体化服务。在大数据及才智体系支持下,宝湾可以供给单仓发全国、多地分仓、仓间调拨、同享仓、职业仓、前置仓等多样化服务,完成灵敏、精确、高效的宝湾才智仓配。别的,宝湾新零售事务以全国宝湾物流园区为载体,以消费带动“跨境电商+尾货特卖+线上互动+线下零售”,打造“物流园区+直播渠道+仓储式超市”为一体的渠道,满意滚瓜烂熟高性价比需求。宝湾还探究推进小微仓、冷链等项目,进一步丰厚公司物流工业生态圈。现在延伸事务体量全体占比较小,尚处于培养阶段。
问:请问公司定增我国核能科技事项的进展?请问公司未来新能源事务开展规划和建造体量?
答:公司定增我国核能科技事项现在正推进中,还尚待对方获得国资委同意。公司具有较为丰厚和继续添加的房顶资源,客户也存在较强的用电需求,但新能源建造毕竟是一个新的范畴,公司已对园区屋面状况和客户用电等根底数据进行调研,后续会优先考虑耗电量较高的园区,一起会充沛考虑园区地点区域光照条件、用电及上网电价、房顶承重才能以及改造本钱等要素,在确保盈余的根底上,逐渐拓宽散布式光伏电站建造。
答:公司关于房地产事务的定位为支撑性主业,坚持“区域深耕、布局要点城市”的开展战略,地产项目首要散布在上海、姑苏、深圳等一线、准一线及二线城市,全体盈余才能和回款状况较好。
公司从全体利益动身,加强资源合理装备,坚持现有地产事务开展规划,愈加重视拓宽优质土地项目以及提高内部管理效能,继续提高中心竞赛力。公司将尽力平衡好短中长时间利益,在开展中调结构,有序推进公司高质量开展和工业深化转型。
答:公司坚决施行产城事务培养开展战略,活跃开辟产城归纳开发事务,在南京都市圈、成渝经济圈、贵阳等要点区域及城市活跃布局,稳步推进合肥、上海、重庆、成都、南京等要点项目,产城归纳开发事务已由点到面开始构成规划,品牌影响力也进一步扩展。2021年,发改委、证监会、买卖所等部分发布的公募REITs系列方针及规矩,使得工业园区退出途径完成打破;而国内全体工业开展及区域工业结构调整,也推进工业园区全体需求添加。公司将立足于服务区域经济开展,要点打造中小型工业园区及科技园区,为制作业企业供给配套完全、服务高效的根底设备;
交流活动中,公司相关人员与出资者进行了充沛的交流与交流,严厉依照有关准则规则,没有呈现未公开严重信息走漏等状况。
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司是主营事务一家以现代高端仓储物流为战略性事务,以房地产开发为支撑性事务,以产城归纳开发为培养性事务的归纳性企业集团。首要产品是房地产事务、仓储物流事务、制作业事务、产城归纳开发事务。
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